Travaux en copropriété : qui paie lors d’une vente ?

Mis à jour le 9 octobre 2026. Ce guide s’appuie sur le décret du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur depuis le 25 décembre 2025, la loi du 10 juillet 1965, l’ANIL et les informations notariales. Il présente les règles générales : le compromis et l’acte de vente doivent être relus avec le notaire pour la situation réelle.

• Appel exigible avant la vente : vendeur vis-à-vis du syndic.
• Appel exigible après la vente : acquéreur vis-à-vis du syndic.
• Accord dans le compromis ou l’acte : possible entre vendeur et acquéreur, sans changer la règle appliquée par le syndic.

Pourquoi la date du vote des travaux ne suffit pas ?

Une assemblée générale peut voter un ravalement aujourd’hui et prévoir des appels de fonds échelonnés sur plusieurs mois. Entre le vote et les dernières échéances, un lot peut être vendu. La question n’est donc pas seulement « qui a voté les travaux ? », mais « qui est copropriétaire lorsque chaque somme devient exigible ? ».

L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 distingue les provisions du budget prévisionnel, les dépenses qui ne sont pas comprises dans ce budget et la régularisation révélée lors de l’approbation des comptes.

1. Charges courantes : qui paie la provision déjà exigible ?

La provision du budget prévisionnel déjà exigible au moment de la mutation incombe au vendeur. Une fois la vente notifiée et l’acquéreur devenu copropriétaire, les prochaines provisions du budget prévisionnel lui sont ensuite réclamées selon leur calendrier d’exigibilité.

En pratique, vendeur et acquéreur prévoient souvent un compte entre eux pour répartir au prorata la période en cours. Cet arrangement peut être utile pour l’équilibre économique de la vente, mais il est distinct de la règle appliquée par le syndic.

Comprendre le budget prévisionnel · Comprendre les appels de fonds

2. Travaux votés : qui paie si l’appel de fonds arrive après la vente ?

Pour les dépenses qui ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel — notamment de nombreux travaux votés spécifiquement en assemblée générale — l’article 6-2 prévoit que la provision incombe à la personne qui est copropriétaire au moment où elle devient exigible.

Conséquence importante : des travaux peuvent avoir été votés alors que le vendeur était encore propriétaire, mais un appel de fonds devenu exigible après la vente sera demandé par le syndic à l’acquéreur, devenu copropriétaire à cette date.

3. Peut-on prévoir dans le compromis que le vendeur gardera les travaux à sa charge ?

Oui. L’acte peut prévoir, par exemple, que le vendeur remboursera à l’acquéreur les futurs appels correspondant à des travaux votés avant le compromis. L’article 6-3 du décret précise cependant qu’une convention contraire aux règles de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la vente.

Autrement dit, le syndic continue d’appeler celui que la loi désigne. Si le contrat de vente prévoit une autre répartition, vendeur et acquéreur règlent ensuite les remboursements entre eux selon l’accord signé.

4. Exemple : ravalement voté avant le compromis, paiement après l’acte

L’assemblée générale vote un ravalement de 40 000 € en juin. Le lot A doit supporter 4 000 €. L’échéancier prévoit 2 000 € en juillet et 2 000 € en décembre. La vente du lot est signée en octobre.

• l’appel de juillet, devenu exigible avant la vente, est à la charge du vendeur vis-à-vis du syndicat ;
• l’appel de décembre, devenu exigible après la vente, est à la charge de l’acquéreur vis-à-vis du syndicat ;
• si le compromis prévoit que le vendeur supporte la totalité des travaux votés avant la promesse, l’acquéreur pourra demander au vendeur le remboursement de l’appel de décembre selon cette clause.

Cet exemple illustre pourquoi le syndic doit conserver le calendrier précis des échéances, pas seulement le procès-verbal ayant voté les travaux.

5. Travaux votés entre le compromis et l’acte définitif

Cette période est particulièrement sensible lorsqu’une assemblée générale se tient entre l’avant-contrat et la vente définitive. Le vendeur est encore copropriétaire et reçoit normalement la convocation. Les parties peuvent organiser la participation de l’acquéreur et prévoir qui supportera les décisions votées.

Les pratiques notariales prévoient souvent une information de l’acquéreur, voire un pouvoir pour qu’il puisse participer aux décisions lorsque cela est pertinent. La rédaction exacte du compromis reste essentielle : le syndic, lui, appliquera la règle légale au moment des appels de fonds.

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6. Qui reçoit ou paie la régularisation des charges après la vente ?

Le troisième point de l’article 6-2 prévoit que le trop ou moins-perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire lors de cette approbation.

Un acquéreur peut donc recevoir une régularisation liée en partie à une période antérieure à son achat. Là encore, l’acte de vente peut organiser un compte différent entre les parties, sans modifier la personne à laquelle le syndic applique la régularisation.

7. Que devient le fonds travaux lors de la vente ?

La règle est différente d’une simple avance remboursable. L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 indique que les sommes versées au fonds travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne sont pas remboursées par le syndicat lors de la vente du lot.

Le texte prévoit toutefois que l’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en plus du prix de vente. Cette compensation éventuelle relève donc de la négociation entre les parties.

Fonds travaux : règles et suivi

8. Quelles informations l’acquéreur doit-il regarder avant de signer ?

Le Code de la construction et de l’habitation prévoit la transmission de plusieurs informations financières relatives à la copropriété. Avant une vente, l’acquéreur a intérêt à examiner les procès-verbaux d’assemblées générales, les charges des exercices précédents, les travaux votés, les sommes susceptibles d’être dues au syndicat et la quote-part du fonds travaux rattachée au lot.

• les trois derniers procès-verbaux d’AG disponibles ;
• les travaux votés mais pas encore totalement appelés ;
• le calendrier d’exigibilité des appels de fonds ;
• les charges courantes et hors budget ;
• la situation du fonds travaux ;
• les éventuels impayés ou gros contrats en cours ;
• le PPPT, DPE collectif ou diagnostics pouvant annoncer de futurs travaux.

9. Ce que le syndic bénévole doit préparer quand un lot est vendu

Pour un syndic bénévole, la difficulté est souvent documentaire : retrouver rapidement les appels déjà exigibles, ceux qui restent à appeler, la situation du copropriétaire vendeur et les décisions de travaux. Une comptabilité à jour et un historique par lot facilitent considérablement la préparation des informations demandées pour la vente.

Le dossier du lot doit permettre de distinguer les charges courantes, les dépenses hors budget, les paiements, les appels futurs et la quote-part du fonds travaux. Une simple liste de factures sans dates d’exigibilité ne suffit pas.

10. Checklist avant une vente en copropriété

1. relire les derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
2. identifier les travaux votés et leur échéancier ;
3. lister les provisions déjà exigibles ;
4. séparer budget prévisionnel et dépenses hors budget ;
5. vérifier la situation du fonds travaux ;
6. préparer les informations financières du lot ;
7. noter la date de notification de la vente au syndic ;
8. conserver l’accord vendeur-acquéreur sans le confondre avec la règle de recouvrement du syndic ;
9. mettre à jour le compte du nouveau copropriétaire ;
10. archiver l’acte, les échanges et les soldes de compte.

Comment Isulab Copropriété aide à suivre une mutation

Lorsqu’une copropriété gère plusieurs appels de fonds, des travaux et des changements de propriétaires, la qualité de l’historique devient essentielle. Isulab Copropriété centralise les lots, copropriétaires, budgets, appels, paiements, documents et travaux afin que le syndic puisse retrouver la chronologie au moment d’une vente.

Le logiciel n’établit pas l’acte de vente et ne remplace pas le notaire. Il aide à fournir une gestion plus lisible et à retrouver les données utiles avant la mutation.